万科正式进入郁亮时代，商业地产向左还是向右？

本文摘要：事了拂衣去，深藏功与名。6月21日早上，万科集团董事局主席王石在朋友圈收到一则消息，让地产圈引发巨幅波澜。万科公告了新一届董事会成员候选名单。 我在筹划董事会重选时，已要求仍然作为万科董事被奖提名。从当初我们退出股权的那一刻起，万科就踏上了混合所有制道路，沦为一个集体的作品，沦为我们联合的自豪。未来，万科将踏入一个崭新的发展阶段6月21日隔天，王石在其朋友圈公开发表公开信，宣告退任万科董事长，让贤于郁亮团队，功成身退。

事了拂衣去，深藏功与名。6月21日早上，万科集团董事局主席王石在朋友圈收到一则消息，让地产圈引发巨幅波澜。万科公告了新一届董事会成员候选名单。

我在筹划董事会重选时，已要求仍然作为万科董事被奖提名。从当初我们退出股权的那一刻起，万科就踏上了混合所有制道路，沦为一个集体的作品，沦为我们联合的自豪。未来，万科将踏入一个崭新的发展阶段6月21日隔天，王石在其朋友圈公开发表公开信，宣告退任万科董事长，让贤于郁亮团队，功成身退。

配图是王石和郁亮联合登顶珠穆朗玛峰，两人面露微笑，亲如兄弟。从此，万科月转入郁亮时代。郁亮时代，万科的商业地产不会如何发展？曾多次，王石力挽狂澜时期的万科，靠住宅专业化、规模化这一路径构建了肇事发展。而随着房地产行业转入白银时代，郁亮明确提出的城市设施服务商定位和事业合伙人制度，于是以率领万科构建新的进步，并拒绝公司要坚决和城市实时发展的策略，追随城市发展轨迹和客户市场需求升级扩展新的商业机会。

在业内人士显然，郁亮也许比王石更为推崇万科对商业地产方向的布局。万科想要做商业地产 曾遭到王石极力赞成王石曾多次一度赞成万科做多元化，他主张万科以做到住宅居多。因为在他固有的思维中，住宅是万科的轻资产，商业地产对万科来说是轻资产。就算我杀了，你们做多元化，我还是不会从骨灰盒里张开一只手来阻碍你。

王石曾多次说道过这样的话，来传达他拒绝接受万科做商业地产的决意。然而时过境迁，不论王石如何赞成，事实摆在面前时也被迫让步。因为现在早已拿将近整洁的地了，这一众说纷纭来自郁亮，他口中的整洁的地指的是只有住宅、不需建其他设施设施的地块。随着王石渐渐放权，在郁亮团队的率领下，万科从2009年就早已进占商业地产领域。

早在2014年万科的中期业绩会上，郁亮就公开发表回应万科未来不会像做到住宅一样发展商业地产。而在去年万科中报发布会上，万科继续执行副总裁张旭也曾回应，即使没股权之争，打造出商业运营平台也是我们十年计划的一部分。

后王石时代，万科开始大力布局商业地产尽管万科转入商业地产领域并远比早于，而且与多数房地产开发商的境遇完全相同，有被动转入商业地产领域的成分。不过，在短短几年时间内，万科商业地产业务还是获得了迅猛发展。近年来，在商业地产领域，万科也做出了诸多尝试，其中有顺利，也有告终。

最不具代表性的事件，就是和与万达联姻，以及并购印力。2014年，万科与百度合作，百度基于大数据分析及云计算技术，为万科的商业项目带给定位引擎、大数据、营销工具三类核心技术，给万科商业地产获取智能化升级的解决方案。可见，万科将互联网+的概念应用于到房地产领域还是有其真知灼见的。2015年5月14日，万科手牵手万达，宣告未来将通过牵头拿地、合作开发的方式，构建互利共赢。

按照万万合作的设想，强强联合后的万达主要负责管理辟广场，而旁边的住宅由万科来做到，二者优势互补，加快战略转型的步伐。但短短的几个月后，这次尝试以告终收场。2015年10月31日，印力集团宣告月沦为万科集团成员企业。

万科与涉及合作方构成的牵头并购平台持有人印力96.55%股权。之后，又正式成立两只商业地产投资基金，将旗下商业项目包给印力统一运营管理。日前，万科印力平台首次公开发表亮相。21世纪经济报导称之为，万科印力在深圳的商业地产布局，不仅涵括深圳万科和印力原先的社区商业和综合体，还包括与其他合作伙伴共同开发的项目，它们统一归入万科印力运营，标志着万科商业运营拆分迈进了最重要一步。

此外，万科还在全国范围内布局大型商业项目。截至目前，据不几乎统计资料，万科商业项目还包括上海万科2049五玠坊、广州江燕路万科里、厦门金域华府、上海七宝万科广场、北京悦荟万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场等。万科布局商业地产，是有必然性的。

一位业内人士分析称之为，如果万科自身有较为成熟期的商业地产作为住宅设施，认同不会造就住宅的销售，这也是郁亮大力发展商业地产的主要原因。这种两翼齐飞的模式，对于万科主营的住宅板块有较小的促进作用。

中国房地产研究院院长陈晟回应，万科商业布局的很早以前，因为对于房地产行业来说，现在早已不是全然做到住宅就可以的，一定要有商业设施。万科考虑到自己的产业布局的发展，培育新的团队和并购成熟期公司比起，它更加不愿自由选择后者，因为后者的经验可以协助万科的商业较慢茁壮。郁亮时代来临，万科未来将如何发力商业地产？今年3月28日，万科副总裁张旭在年度业绩投资者交流会上，对万科商业的现状和未来规划做到了非常简单阐释。

他回应，未来，万科的商业地产发展计划将以印力集团为载体，利用外部资本的力量，将万科存量商业地产展开统合并交由印力集团展开管理，还包括资产和人员两个维度的统合。目前资产统合早已迈进第一步，人员融合正在有序前进。易居研究院智库中心研究总监贤迈进告诉他笔者，万科打开郁亮的时代后，先前商业地产方面不会有较小的突破，这是万科此前仍然忽略的板块。只不过过去万科是仍然专心住宅业务的，但郁亮本身对于商业地产的扩展还是所持反对态度的，所以从这个看作，先前做到商业地产的维度不会增大。

而且和印力合作以后，商业地产发展的平台更加辽阔。他指出，对于商业地产业务来说，预计万科先前还不会之后发力，这也是郁亮较为尊崇的模式。社区型商业发展应当是一个较为大的趋势，而且先前不回避不会有各类城市综合体项目发售。而轨交物业的上盖商业项目，预计是一个大方向，对于一些城市的城投公司和交运公司来说，也意味著合作或者竞争机会的经常出现。

当谈及万科今后商业地产发展道路上有可能遇上的艰难时，贤迈进回应，当然的艰难点就是万达等企业的商业地产板块早已十分成熟期，品牌影响力如何做到大是万科的众多难题。

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